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糾紛前言

身為在台灣租屋十年以上的資深租客，我總以為只要準時交租就能換來安穩生活，直到遇到冷氣故障與巧立名目的連環扣款退租扣款。

雖常在Dcard 或 PTT 常看到「房東亂扣押金」或「修繕拖拉」的抱怨，但一直以為是個案，不會發生在我身上，但事實證明我錯了！因為我這起案例更離譜！

如果你也正陷在糾紛泥淖，我將在此文章整理出『法律諮詢＆檢舉資源、我的建議、故事背景』，希望對你有幫助。

租屋糾紛描述

我自2022年初，租在台中某處的房間至今已有三年半，而這場房租糾紛始於 2025 年七月中。

當時我住的外觀格局皆十分正派且樓層規格ok的企業經營大樓， 632 房冷氣在七月初時漸漸地發出 58 分貝以上的低頻怪聲（近乎工廠作業聲音），十分影響白天作息，在深夜更是精神折磨，夜間都被吵醒數次。

我在七月20日首次向管理室反應，雖然管理室有介入，廠商也有三度來處理，但維修進度比烏龜還慢，直到八月底處都沒修好。期間受影響天數一個多月，最慘的是8月14日－8月25日冷氣拆回原廠維修的 12 天中，六樓的頂樓房間在盛夏高溫下根本無法住人，我完全被迫外宿。

幸好，我有關係不錯的友人就住在距離我租屋處7~8公里處，單趟車程約15~20分鐘！

於8月27日冷氣噪音問題始終未能妥善解決，我與管理室達成協議決定換房，從原先住了632房更換至同棟的205房，原本只是想要逃離冷氣噪音，但沒想到遷出點交才是惡夢開始。

8/28日從早到下午四點都在搬家，管理室於點交後硬要收 1600 元房間清潔費、2200 元牆面粉刷費及600元窗簾清潔費，總共 4400 元，雖在合約上有告知會收清潔費1600元，但在其他衍生費用卻無一處提及，我心有諸多疑惑和不悅，但礙於隔日是情人節，早已安排活動，需趕車到台南，仍果斷地付了4400元。

隔日（8/29），我人身在台南，管理室又傳訊息告知，點交後發現床墊有破損，要索賠“全新床墊”，總計5000元新台幣！

此時我才知對方是“披著羊皮的狼”，搜索了一下評價，才發現原來不是只有我碰到這樣的情形這樣...。

即使我主張牆面痕跡是「自然損耗」，而對方竟回：「只要有一處髒就扣一千」，甚至搬出了自己的法律顧問說“就是如此”，管理室天真地認為合約凌駕於法律上，不合法的定型化合約不會因雙方簽訂就合法了，因此成為整個事件的爆發點。

此時，我才知道，就是有抱持著大鯨魚吃小蝦米心態的企業，吃定消費者沒錢沒閒，不敢上調解打官司，只想付錢了事。

聽過來人的一句勸，若此時消費者表現越是軟弱，企業越是會趁機卡油，唯有法律可將企業與消費者拉到平等地位！

因此，我將協商、調解、訴訟過程、方法紀錄並分享，希望對你的糾紛有幫助！

租屋糾紛怎麼辦？

噪音糾紛怎麼辦？

以我為例，冷氣噪音是很主觀的事情，房客覺得吵，但房東可能會認為沒那麼嚴重，因此最好的方式就是量化或視覺化！

建議找個“分貝計”，不論是App或是網購的，只要能紀錄即可，最好將日期、時間與地點也紀錄進去。

雖然儀器可能不專業，但房客反應後通常是房東要舉證自己提供的傢俱沒問題！若後續仍有糾風可透過環保局、消保會、地政局檢舉解決！

退租清潔費被亂扣怎麼辦？

退租清潔費是必須要提供消費明細！不能說契約上直接訂或是房東告知請清潔員過來收費就是這個費用！

一般來說，正常使用下（也就是自然損壞下，非人為刻意破壞），房東不得收此費用！實務上收費幾百塊都是合理範圍，收太多可透過地政局檢舉，要求出租人更改！

傢俱損壞要照全新價格賠償？

這個也是房東與房客的糾紛問題！

房東提供的軟裝物件價值是逐年遞減，不得要求房客照全新價格賠償！ 需根據比例原則＆折舊做計算，許多房客都面臨被亂收費的問題，要特別留意！

如何協商、調解、訴訟？

碰到租屋糾紛怎麼辦？如何協商、調解、訴訟？

由於我與管理室從租房糾紛起，已私底下協商了數天，完全沒有任何進展，我於8/31時只能果斷尋求第三方政府單位協助，到線上的消費者保護會進行1950消保申訴或上各縣市陳情平台申訴！

這是維護消費者/租屋權益非常好的開始！

協商、調解、消保申訴流程

租屋糾紛也是一種消費糾紛，因此線上申訴就是最好的協商與調解機會！

我個人選擇到『台中陳情平台』申訴，申訴後系統會自動分發給相關單位處理，可能是都發局、地政局、消保會...處理。

約一週後，地政局將公文寄給出租方（房東/管理室）＆承租方（房客）要求私下協商，給予雙方私下協商期約2週。

若仍無法在協商階段和解，則可繼續聲請“調解”程序。

由直轄市或縣市消費者爭議調解委員主持（通常是消保官），調解會通常安排在無法和解後的一個月。

調解結果經法院核定後，與確定判決具備同一效力，若一方反悔，可持調解書向法院申請強制執行。

但身為消費者/承租人的你必須要知道...調解過程是沒有強制力的，意思是說...雙方最終沒有共識或一方未出席的話，都是被允許的，調解委員無法強制雙方出席或達成共識。

而我的狀況是...11/13當下雙方調解的內容有：『冷氣噪音賠償、清潔費歸還、床墊破損』等，但最終經過2小時調解後還是無疾而終！

民事訴訟

若調解不成立，接下來若消費者仍堅持捍衛自身權益的話，那麼最終只有走民事訴訟一途。

由於我主張賠償金額低於十萬新台幣，因此走簡易的小額訴訟即可！

資源整合

可檢舉單位

面對不合理要求，採取法律與行政手段才是正解，也可順手檢查出租方是否違規頂樓加蓋、消防是否合規、電梯是否合格、逃漏稅...，以下彙整不同政府單位所能提供的功能與幫助！

以下以台中為例，也是我主要使用的資源：

• 地政局：地政局是地區性執法者角色，其不動產交易科專門管租賃法規，有開罰權！可到陳情整合平台申訴，會自動派發到相關單位！
• 都發局：針對違章建築。點選陳情平台 > 建築管理 > 違建查報。
• 國稅局：收取租金/電費時，未開立統一發票，國稅局會調閱過去 5~7 年帳務，一旦查獲漏稅，除了補稅，還會處以 1~10 倍罰鍰。
• 消費者保護會：針對「不平等合約、合約詐欺、濫收費用」，有媒體曝光權，情節重大可公開房東惡行。
• 政府消防局：針對公共安全，包含逃生門、逃生出入口、消防設備等，他們會來安檢，若發現不合規，會當場開罰並限期改善。可撥打1999申訴檢舉。

法律諮詢

尋求專業法律諮詢，都需提供事件描述經過＆證據，建議先將資訊整理成一份A4文件，並將重點用螢光筆加強！

另外，也建議到現場或視訊，可直接將證據、影片、錄音、訴狀...，給專業法律諮詢看過，電話中無法提供具體物證，容易講不清楚！

• 法律扶助基金會：簡稱「法扶」，與內政部合作，專門幫助無力負擔律師費的人，提供專線 412-8518（手機撥打請加 02，接通後轉 2 再轉 6），最喜歡「強弱懸殊」且「證據確鑿」的案子。
• 崔媽媽基金會：全台最懂租屋糾紛的民間團體，提供免費法律諮詢（需預約）。
• 市政府/區公所法律諮詢：免費免審查資格，需現場排隊，每人約有15~20分鐘免費法律諮詢。

房租糾紛 FAQ

我的建議

經常有企業經營者利用民眾怕麻煩的心理，企圖佔消費者/承租方便宜！

建議消費者不要將『軟弱、怕麻煩、花錢了事』的心態展示出來，否則一再的退讓，是讓出租方日後變本加厲的藉口！

現今社會可利用的資源十分豐富，難免第一次會畏懼＆不熟悉，但真的沒有想像中的難！不必想太多想太雜，只需要搜集＋整理證據送交給相關單位即可～